English text follows

Γιατί είναι σημαντικό να γνωρίζετε  το κύκλο ζωής ενός έργου σε στάδια και διαδικασίες είτε για καινούργια κατασκευή είτε για ολική ή μερική ανακαίνιση.

Στον τομέα της κατασκευής και της ανακαίνισης, κάθε έργο μικρό ή μεγάλο ακολουθεί συγκεκριμένα στάδια και τεχνικές διαδικασίες που είναι απαραίτητο να πραγματοποιούνται με επαγγελματισμό, συνέπεια και σεβασμό στις νομοθετικές και τεχνικές απαιτήσεις. Παρότι δεν είναι απαραίτητο να είστε μηχανικός ή τεχνικός για να χτίσετε ή να ανακαινίσετε έναν χώρο, είναι κρίσιμο να γνωρίζετε:

1. Ποια είναι τα βασικά βήματα που πρέπει να ακολουθούνται,
2. Ποιοι είναι οι υπεύθυνοι επαγγελματίες για κάθε φάση,
3. Τι προβλέπεται από τη νομοθεσία και τις τεχνικές προδιαγραφές,
4. Και κυρίως, πώς μπορείτε να προστατέψετε τον εαυτό σας, την περιουσία σας και την επένδυσή σας.

Ο πιο καθοριστικός και θεμελιώδης παράγοντας είτε πρόκειται για νέα κατασκευή είτε για ανακαίνιση είναι η έγκαιρη και ρεαλιστική κατάρτιση προϋπολογισμού.

Ο σωστός προϋπολογισμός είναι αυτός που καθορίζει αν ένα έργο θα υλοποιηθεί με επιτυχία, χωρίς αποκλίσεις, παραλείψεις ή οικονομικές υπερβάσεις.

Αποτελεί τη βάση πάνω στην οποία λαμβάνονται όλες οι τεχνικές και λειτουργικές αποφάσεις, διασφαλίζει τη χρηματοδότηση του έργου και επιτρέπει την αποτελεσματική διαχείριση πόρων, χρόνου και συνεργείων.

Είτε σχεδιάζετε να ξεκινήσετε από το μηδέν, είτε να δώσετε νέα πνοή στον χώρο σας, η κατανόηση της διαδικασίας και η ορθή οικονομική προετοιμασία είναι τα δύο πιο ισχυρά εργαλεία σας.

Η έλλειψη ενημέρωσης μπορεί να οδηγήσει σε κακοτεχνίες, καθυστερήσεις, απρόβλεπτο κόστος και νομικές επιπτώσεις. Για τον λόγο αυτό, δημιουργήσαμε έναν απλό και αναλυτικό οδηγό που εξηγεί με κατανοητό τρόπο όλα τα βασικά στάδια σε δύο βασικές κατηγορίες:

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 1 – Νέα Κατασκευή: από την αγορά οικοπέδου έως την παράδοση του κτιρίου.

         Στάδιο Α: Στάδιο Προετοιμασίας & Σχεδιασμού

         Στάδιο Β: Κατασκευαστικό Στάδιο

         Στάδιο Γ: Ολοκλήρωση & Παράδοση

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 2 – Ανακαίνιση: από τη μελέτη και τον σχεδιασμό έως τις τελικές εργασίες.

         Στάδιο Α: Σχεδιασμός & Άδειες

         Στάδιο Β: Εκτέλεση Εργασιών (ανά τομέα)

         Στάδιο Γ: Ολοκλήρωση & Παράδοση

 

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 1 – Νέα Κατασκευή 

Α. Στάδιο Προετοιμασίας & Σχεδιασμού

Α1. Αγορά ή Έλεγχος Οικοπέδου

1. Έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας
2. Τοπογραφικό διάγραμμα
3. Έλεγχος όρων δόμησης (Σ.Δ., κάλυψη, ύψος κ.λπ.)
4. Μελέτη βιωσιμότητας, άσκηση κατασκευαστικού κόστους και έρευνα αγοράς των ακινήτων (για επενδυτές)

Α2. Αρχιτεκτονική Μελέτη

1. Σχεδιασμός κτιρίου με βάση τις ανάγκες του ιδιοκτήτη και τις πολεοδομικές διατάξεις
2. 3D απεικονίσεις (αν ζητηθούν)

Α3. Εκπόνηση, Συλλογή & Έγκριση Μελετών

1. Στατική Μελέτη
2. Ηλεκτρομηχανολογική Μελέτη
3. Ενεργειακή Μελέτη (Θερομομόνωση, ενεργειακά τζάμια κτλ)
4. Μελέτη Ηχομόνωσης (αν  κριθεί απαραίτητο και ζητηθούν)
5. Μελέτη Πυροπροστασίας, αν απαιτείται

Α4. Κατάρτιση Προϋπολογισμού Έργου

1. Αναλυτική κοστολόγηση μελετών, υλικών, εργασιών και αμοιβών
2. Εκτίμηση κόστους ανά φάση (Σχεδιασμός και κατασκευή)
3. Ενσωμάτωση κόστους απρόβλεπτων (τουλάχιστον 10%)
4. Έλεγχος επάρκειας χρηματοδότησης και χρονοδιάγραμμα πληρωμών

Α5. Έκδοση Πολεοδομικής και Οικοδομικής Άδειας

1. Κατάθεση όλων των μελετών
2. Έγκριση από Πολεοδομία/Δήμο

Α6. Λήψη προσφορών & Ανάθεση Έργου

1. Λήψη προσφορών βάσει των τελικών σχεδίων και προδιαγραφών
2. Αξιολόγηση και επιλογή εταιρείας
3. Ετοιμασία και υπογραφή συμβολαίου μεταξύ ιδιοκτήτη και εργολάβου. Δομικά Συμβόλαια Κύπρου, Μικτή Επιτροπή Δομικών Συμβολαίων Κύπρου (ΜΕΔΣΚ). Κύριο Συμβόλαιο Με Ποσότητες  ή  Κύριο Συμβόλαιο Χωρίς Ποσότητες

Β. Κατασκευαστικό Στάδιο 

Β1. Χωματουργικά – Εκσκαφές

1. Καθαρισμός και διαμόρφωση οικοπέδου
2. Εκσκαφή θεμελίων

Β2. Οπλισμένο Σκυρόδεμα – Φέρων Οργανισμός

1. Οπλισμοί – ξυλότυποι – σκυρόδεμα
2. Υποδομές (π.χ. δεξαμενές, βόθροι αν υπάρχουν)

Β3. Τοιχοποιία – Μονώσεις – Επιχρίσματα

1. Τοιχοποιίες πλήρωσης
2. Μόνωση (θερμομόνωση, υγρομόνωση)
3. Σοβάδες και επιχρίσματα

Β4. Ηλεκτρολογικές, Υδραυλικές Εγκαταστάσεις και Κλιματισμός

1. Δίκτυα σωληνώσεων
2. Καλωδιώσεις, πίνακες, πρίζες, φωτισμός
3. Εγκατάσταση κλιματιστικών μονάδων

Β5. Κουφώματα – Υαλοστάσια

1. Παράθυρα, πόρτες, ρολά
2. Τοποθέτηση διπλών υαλοπινάκων

Β6. Εσωτερικά Τελειώματα

1. Δάπεδα (πλακάκια, ξύλο κ.λπ.)
2. Κουζίνα – ντουλάπες – έπιπλα μπάνιου
3. Βαφές – τεχνοτροπίες

Β7. Εξωτερικές Εργασίες

1. Διαμόρφωση περιβάλλοντος χώρου
2. Περίφραξη, είσοδος, φυτεύσεις

Γ. Ολοκλήρωση & Παράδοση

1. Έλεγχος/Δοκιμές όλων των συστημάτων
2. Σύνδεση με δίκτυα κοινής ωφέλειας (ΑΗΚ κ.λπ.)
3. Έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)
4. Τελική Καθαριότητα – Παράδοση στον ιδιοκτήτη

 

ΚΑΤΗΓΟΡΙΑ 2 – Ανακαίνιση (Ολική ή Μερική)

Α. Σχεδιασμός & Άδειες

Α1. Καταγραφή Αναγκών & Στόχων

1. Εσωτερική ή εξωτερική ανακαίνιση;
2. Ενεργειακή αναβάθμιση;
3. Διαμόρφωση νέων χώρων;

Α2. Τεχνική Αποτύπωση – Αρχιτεκτονικός Σχεδιασμός ή Σχεδιασμός εσωτερικών χώρων

1. Μετρήσεις και καταγραφή υφιστάμενης κατάστασης
2. Προτάσεις διαρρύθμισης και κατόψεις
3. Επιλογή υλικών και διαμόρφωση ύφους
4. Διορισμός Ηλεκτρομηχανολόγων μηχανικών αν και εφόσον κριθεί απαραίτητο για μεγάλες μετατροπές
5. Υποχρεωτικός Διορισμός Μηχανολόγου Μηχανικού για εκόπνηση ενεργειακής μελέτης για το σχέδιο χορηγιών ενεργειακής αναβάθμισης (περιοδικό σχέδιο)
6. Διορισμός Πολιτικού Μηχανικού (εμπειρογνώμονα) για την εκπόνηση αντισεισμικής μελέτης. Η μελέτη προτείνεται μόνο αν εντοπιστούν ορατές φθορές σε δομικά στοιχεία, όπως πλάκες, κολώνες ή δοκούς. 

Α3. Κατάρτιση Προϋπολογισμού Ανακαίνισης

1. Αναλυτική εκτίμηση κόστους ανά κατηγορία εργασιών (καθαιρέσεις, νέες τοιχοποιίες, υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, κουφώματα, επιχρίσματα, τελειώματα)
2. Προσαρμογή επιλογών βάσει διαθέσιμου budget
3. Ενσωμάτωση κόστους απρόβλεπτων (τουλάχιστον 10%)
4. Προγραμματισμός δόσεων πληρωμής και παρακολούθηση εξόδων

Α4. Έγκριση/Άδεια Αν απαιτείται

1. Άδεια μικρής κλίμακας για επεμβάσεις χωρίς στατικές αλλαγές
2. Κανονική οικοδομική άδεια για ουσιαστικές μετατροπές

Α5. Λήψη προσφορών & Ανάθεση Έργου

1. Λήψη προσφορών βάσει των τελικών σχεδίων και προδιαγραφών (καθεραίσεις και ανακαίνισης)
2. Αξιολόγηση και επιλογή συνεργείου/εταιρείας
3. Ετοιμασία και υπογραφή συμβολαίου μεταξύ ιδιοκτήτη και εργολάβου ή τεχνικού

Β. Εκτέλεση Εργασιών (ανά τομέα)

1. Καθαιρέσεις – Καθαίρεση υφιστάμενων στοιχείων
2. Επισκευή – Ενίσχυση Τοιχοποιίας/Φέροντος Οργανισμού (αν υπάρχει ανάγκη)
3. Ηλεκτρολογική – Υδραυλική Αναβάθμιση
4. Θερμομόνωση – Στεγανοποίηση (Εξωτερικά ή Εσωτερικά)
5. Υγρομόνωση (βεραντών, οροφών, μπάνιων)
6. Αντικατάσταση Κουφωμάτων
7. Νέα Δάπεδα / Επενδύσεις Τοίχων
8. Ανακαίνιση Κουζίνας – Μπάνιου
9. Βάψιμο – Διακόσμηση
10. Τοποθέτηση επίπλων / εξοπλισμού / φωτισμού

 

Γ. Ολοκλήρωση & Παράδοση

1. Ποιότητα Ελέγχου
2. Παράδοση σχεδίων και εγγυήσεων
3. Καθαριότητα – Παρουσίαση Έργου στον Πελάτη

 

 

Why it is important to understand the life cycle of a project in stages and procedures whether it’s a new construction or a full/partial renovation

In the field of construction and renovation, every project big or small follows specific stages and technical procedures that must be executed with professionalism, consistency, and respect for legal and technical requirements. While you don’t need to be an engineer or technician to build or renovate a space, it’s critical to know:

1. The key steps that must be followed
2. Who is responsible at each phase
3. What is required by law and technical standards
4. Most importantly, how to protect yourself, your property, and your investment

The most decisive and fundamental factor—whether for a new build or a renovation—is early and realistic budget planning.

A well-prepared budget determines whether a project will succeed without deviations, omissions, or financial overruns.
It forms the foundation for all technical and operational decisions, ensures project financing, and enables effective management of resources, time, and teams.

Whether you’re planning to start from scratch or breathe new life into your space, understanding the process and preparing financially are your two strongest tools.

Lack of information can lead to poor workmanship, delays, unforeseen costs, and legal issues.

That’s why we created a simple and detailed guide that clearly explains all the main stages in two key categories:

CATEGORY 1 – New Construction: from buying land to building handover

         Stage A: Preparation & Design Stage

         Stage B: Construction Stage

         Stage C: Completion & Handover

CATEGORY 2 – Renovation: from design and planning to final touches

         Stage A: Planning & Permits

         Stage B: Work Execution

         Stage C: Completion & Handover

 

CATEGORY 1 – New Construction 

Α. Preparation & Design Stage

A1. Land Purchase or Inspection

1. Title deed verification
2. Topographic diagram
3. Check building regulations (coverage, density, height, etc.)
4. Feasibility study, construction cost exercise and market research on real estate (for investors)

A2. Architectural Design

1. Generating design based on owner needs and zoning regulations
2. 3D renderings (if requested)

A3. Compilation & Approval of Engineering Studies

1. Structural study
2. Electromechanical study
3. Energy study (thermal insulation, energy-efficient glazing, etc.)
4. Acoustic study (if needed)
5. Fire safety study (if required)

A4. Project Budget Preparation

1. Detailed costing of engineering studies, materials, works, and fees
2. Cost estimation per phase (construction)
3. Inclusion of contingency costs (at least 10%)
4. Funding adequacy check and payment schedule

A5. Building Permit Application

1. Submission of all studies
2. Approval from Planning Authority/Municipality

A6. Tenders & Contract Awarding

1. Receiving bids based on final plans/specs
2. Evaluation and selection of contractor/company
3. Contract preparation and signing (based on Cyprus Building Contracts Committee templates: with or without quantities)

Β. Construction Stage 

B1. Earthworks – Excavations

1. Site clearing and preparation
2. Foundation excavation

B2. Reinforced Concrete – Structural Frame

1. Rebar, formwork, concrete
2. Infrastructure (e.g., tanks, septic systems if needed)

B3. Masonry – Insulation – Plastering

1. Wall construction
2. Insulation (thermal, waterproofing)
3. Plastering

B4. Electrical, Plumbing, HVAC Installations

1. Piping networks
2. Wiring, panels, sockets, lighting
3. Air conditioning unit installation

B5. Frames – Glazing

1. Windows, doors, shutters
2. Double glazing installation

B6. Interior Finishes

1. Flooring (tiles, wood, etc.)
2. Kitchen, wardrobes, bathroom furniture
3. Painting, decorative finishes

B7. External Works

1. Landscaping
2. Fencing, entrance, planting

C. Completion & Handover

1. Testing and commissioning of the system
2. Utility connections (e.g., electricity authority)
3. Issuance of Energy Performance Certificate (EPC)
4. Final cleaning and handover to owner

 

CATEGORY 2 – Renovation (Full or Partial)

A. Planning & Permits

A1. Identify Needs & Goals

1. Interior or exterior renovation
2. Energy upgrade
3. Reconfiguring spaces

A2. Technical Survey – Architectural Design

1. Measurements – existing conditions assessment
2. Layout proposals – floor plans
3. Material selection – style definition
4. Appointment of electromechanical engineers (if major changes)
5. Mandatory Appointment of a Mechanical Engineer for the Preparation of an Energy Study for the Energy Upgrade Grant Scheme (Periodic Scheme)
6. Appointment of structural engineer for seismic assessment (if structural damage visible)

A3. Renovation Budget Planning

1. Detailed cost estimation by work category (demolitions, walls, plumbing, electrical, etc.)
2. Value engineering, adjusting choices based on budget
3. Inclusion of contingency costs (at least 10%)
4. Payment installment planning and cost monitoring

A4. Permit Approval (if required)

1. Small-scale permit for non-structural work
2. Full building permit for major alterations

A5. Tenders & Contract Awarding

1. Receiving quotes based on final designs/specs
2. Contractor/company evaluation and selection
3. Signing contracts between owner and contractor/technician

B. Work Execution 

1. Demolitions – Removal of existing elements
2. Wall repair – structural reinforcement (if needed)
3. Electrical – Plumbing upgrades
4. Thermal insulation – Waterproofing (external or internal)
5. Wet area waterproofing (balconies, roofs, bathrooms)
6. Frame replacement (aluminum etc.)
7. New flooring / wall finishes
8. Kitchen – Bathroom renovation
9. Painting – Decorating
10. Furniture / equipment / lighting installation

C. Handover

1. Quality inspection
2. Delivery of plans and warranties
3. Cleaning – Project hand-over to client